花500萬送孩子進明星學校500萬元,送孩子進明星學校12年國教,引爆明星學區房市行情,它漲多了嗎?專家拍胸脯保證:還有2成漲幅!文.胡秀珠望子成龍、望女成鳳,是為人父母者最大的心願。為了讓子女贏在起跑點上,「現代孟母」應運而生;他們,從孩子還沒有出生,就忙著打探設籍規定,找房子;等孩子出生之後,就忙著找學區、遷戶口,若買不起房子,就四處拜託親友,提供設籍。尤有甚者,花個新台幣500萬元,買個不到10坪的設籍小套房,這群「望兒族」,撐起明星學區的房市行情;在2009年12年國教正式起跑前,已經漲了一倍的台北市部分明星學區,預估未來還有2成的漲幅,要坐擁金雞母,找明星學區就對了。明星學區 中古屋真搶手根據永慶房仲網系統傢俱針對明星學區市調結果顯示:有高達57.7%的受訪民眾會為小孩就學問題,而選擇明星學校附近設籍;其中,為了讓小孩搶讀明星學校,4成5民眾選擇用購屋方式,直接解決小孩的就學問題;4成2民眾則會選擇在明星學區內找親友設籍。中信房屋也對旗下237家加盟店成屋交易量進行賣點分析,結果:學區以57.06%的高投票率成為票房保證第一名;去年全台44處「價量齊揚」的交易熱點中,學區因素占了1/4,遠超過交通建設、重劃區造就的熱門區段。中信房屋總經理特助胡佩蘭更預估,明星學區的議題,每年為中古屋市場創造了超過100億元的交易商機。永慶房屋總經理葉凌棋分析,明星學區高房價並非一般家庭能負擔,所以,經濟能力一般的家長,只能透過找親友設籍來完室內裝潢成小孩的求學大事;但是,只要經濟許可的家長,在顧及小孩交通往返、資產保值等因素,仍會以良好的學區,作為購屋或換屋的首要考慮。3年換屋3次 大撈一筆這是一位「現代孟母」的故事。家住板橋,開設皮膚科診所的徐小姐,有三個小孩,大女兒今年小三;在女兒6歲時,她與身為耳鼻喉科醫生的先生,就討論孩子未來的就學問題;兩個都唸醫學院的夫妻,鎖定孩子一定要唸位於台北市中正區的北教大實小(原師院附小)及中正國中,未來朝建中、北一女邁進。3年前,在房仲業介紹下,徐小姐以每坪22萬元買下了位於仁愛路鴻禧美術館對面、面積40坪的電梯華廈;但是,之後卻發現,這裡的學區國中是中正國中,但小學卻是東門國小;不符需求,在短短的一周內,以開幕活動每坪25萬元賣掉,賺了120萬。之後,又在重慶南路,以248萬,買了12坪的小套房;但是,那裡的小學學區是教大實小,但國中是弘道國中,而非屬意的中正國中;徐小姐跟先生商量後,「還是一定要設定的學校」。因此,她在2006年過年後,以每坪39萬買下「中正香榭」12坪的套房,終於順利讓女兒就讀心目中理想的學校。雖然,每天必須陪女兒搭捷運從板橋到台北來讀書,但滿足的徐小姐說,「誤打誤撞的結果,不僅讓孩子進入名校,也讓我發了一次財」;因為,即將在今年完工交屋的房子,價格在短短一年內,每坪由39萬狂飆至50萬元。法商巴黎人壽總經理李崇言也是個「現代孟母」。為了讓分別就讀4年級及6年級一對兒女進入明星學校──新生雙語國小,她去年在大開幕活動安區買了房子,今年即將歡喜搬新家;對她而言,明星國小的資源豐富、師資優良,是很好的教學環境。明星學區 房市三大現象為何明星學區房地產有如此大的投資魅力?分析明星學區的房市可發現有三大現象:現象一:設籍套房價格比鄰近非學區公寓、大樓每坪貴上3成左右。目前,北市各明星學區中,平均房價最高的是大安區的師大附中學區,由於該校附屬國中部升學率高,班級卻少,中古屋市場供不應求,房價自2003年SARS之後一路狂飆;目前,一般老公寓已來到每坪45-50萬元,大樓則從一坪55萬元起跳,設籍套房的行情更到每坪60-65萬元。北區房屋首席總經理彭培業表示,根據統計,明星學區內的房價向來比區域房價高出一、二成左右,只要打著明星學區的招牌,辦公室出租這3年來房價幾乎都飆漲一成以上,可說是最佳抗跌區。現象二:賣門牌設籍,穩賺不賠;愈搶手的明星學區,情況愈加嚴重。房仲業表示,曾經,在房仲交易市場發生最轟動的一件事就是:91年4月間,台北市復興南路一段321號永固大樓,屋主向建管處申請分戶、再向戶政事務所辦理門牌擴增,結果,「一」戶變「六」戶,原本40坪出頭的房子,變成了只有6-8坪的迷你套房;同棟的另一位房東也依樣畫葫蘆,申請分戶及門牌增編為6戶,短短一年間,整棟大樓就增加了10戶人家。這種「賣門牌設籍」的情況也發生在位於台北市中正區的「中正國中」學區。東森房屋南門店店東呂奕得表示,中正區有包括國北教大實小、國語實小、中正國中、北一女、建中等名校加持,學生設籍關鍵字行銷的情況也十分嚴重。透過分戶、分割出售的方式,設籍套房的平均單價較高,轉售之後,投報率往往高達一倍左右。現象三:國小、國中及高中均屬明星學區最搶手。教育部即將在2009年實施12年國教,原本宣布將採取學區制,「問建中、北一女學區的電話一擁而入」,呂奕得說,電話接都接不完。永慶房屋東門店店長劉錦祥則表示,有位姓張的屋主,原本趁價格好,要將手中的房屋脫手;但是,聽到教育部的12年國教方案之後,直呼,「房價一定還會漲」,因此,就乾脆先不賣了。明星學區還會不會漲?哪些區段處於補漲區?對於現代孟母而言,鎖定的明星學區房屋,「再貴也要咬著牙買下去」,但是,對於投資客而言,則有另外的選擇。住商不動產總經理林倩表示,如果網路行銷,未來走學區制,,如內湖、中崙、和平等高中,特別是台北縣許多辦學績效佳、但周邊房價相對不高的學校,如板橋、新店等,將有一波漲幅,甚至成為台北縣新的文教區。著名私校周邊房價也漲私校也可能躍升為明星學區。像是延平中學附近,也都吸引了不少家長來此設籍;當然,周邊的房價也就跟著水漲船高;只是,一般收入家庭恐怕負擔不起當地的高房價,鄰近郊區如文山、新店,房價則相對便宜許多。葉凌棋特別強調,除了知名的公立高中外,私立高中由於本身學費政策較具彈性,設備及師資的擴充相較於公立學校更為快速有效率,一旦明星私校的升學率大幅提升,明星光環逐漸成形,在傳統明星高中學區房價「高處不勝寒」的情況下,自然造就新的一波房地產熱裝潢潮。前進師大附中國中部,到底有多難?師大附中國中部的學區,僅包括和安里及仁慈里二個里,範圍非常小,包括著名豪宅帝寶、每坪要價135萬元的新豪宅「勤美璞真」、及原信義聯勤(現案名為大安傑仕堡)等門牌都進不去。換言之,買得起豪宅的人,也未必進得了師大附中國中部。這區居民共有3000多戶,由仁愛路二、三段、信義路二、三段、及大安路一段、建國南路一段等四條大馬路圍成的街廓,目前,區域內的小套房均價為68萬元,新成屋售價已拉高至每坪70萬元,以大安路一段兩側為準,只隔一條馬路,學區內外的價格每坪相差6、7萬元之多。師大附中國中部每年級共有7班,每班35人;扣除一班音樂班,有其特定的入學系統,另一班則留給師範大學的教職員子買屋女;再來,保障名額還包括外交官子女,約10~15人、師大附中教職員子女約20~25人,最後7班只剩下5班,共140個名額。由於「粥少僧多」,師大附中國中入學門檻愈拉愈高。94年度僅規定持有房屋所有權狀,且在前一年入籍即可;去年則改為不僅要持有權狀,還要住滿2年;因此,在附中附近買了10坪小套房的佛光人文社會學院校長趙寧,原本要讓兒子唸附中,但因最後一位幸運兒是排到93年9月7日入住,讓趙寧為之扼腕;還有一位家長當場跟學校吵了起來,因為,他只差了1個多月;無奈地,學校教員沒好氣地回他:「你前面還有10幾個在排隊呢!」


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